Se poser les bonnes questions avant de signer un bail emphytéotique

 « Celui qui n’entend qu’une cloche, n’entend qu’un son» 

   Ce proverbe est plus que jamais d’actualité en matière de démarchage à domicile d’installations éoliennes. Avant de signer une promesse de bail, il faut lire le contrat entre les lignes. Le promoteur dit avoir besoin d’une signature, rapidement, pour faire les études d’impact du projet éolien. C’est vrai. Mais cette signature est un engagement. Oui, la lecture approfondie du bail proposé prend du temps. Oui, certains termes sont difficiles à comprendre.

  

Raison de plus pour ne pas se presser, pour s’informer. On ne doit pas croire sur parole le démarcheur qui a réponse à tout. Est-il prêt à confirmer ses affirmations par écrit ? N’est-il pas là avant tout pour lui, pour ses intérêts financiers ? Combien de propriétaires fonciers nous ont déclaré s’être `«fait avoir», ne pensant pas s’être engagés à vie avec cette simple signature ? 

Or, Promesse de bail vaut bail. Cette signature est irrévocable. Le délai de rétractation n’est que de 30 jours.

   Comment imaginer qu’un bail emphytéotique, analysé par les meilleurs avocats de France, soit rédigé uniquement par le promoteur, qui en fixe lui seul le contenu et les conditions, et qu’il soit proposé à un propriétaire foncier, sans qu’il ait à en modifier une virgule ?

Comment ne pas soupçonner alors que ce bail puisse cacher des surprises ?

Pourquoi ces signatures sont-elles entourées du plus grand secret par les promoteurs, qui demandent aux signataires et aux élus de garder le silence sur le projet ?

Ce manque de transparence dénote bien qu’il y a trop de choses à masquer et un manque de clarté prémédité. Comme ce maire qui a caché à un jeune couple à qui il vient d’attribuer un permis de construire, un projet d’implantation de 3 éoliennes en face sa future maison. Comment se fait-il qu’un propriétaire foncier, par sa signature, ou les communes, en donnant leur accord, puissent accepter de faire aux autres ce qu’ils ne voudraient pas qu’on leur fasse à eux ?

Le fait d’être propriétaire foncier ne donne pas le droit d’imposer des nuisances sonores et visuelles aux voisins du parc éolien surtout quand on habite soi-même à plusieurs dizaines de kilomètres du lieu d’implantation. 

Mais quand le projet devient public, les choses se compliquent.

On commence à éviter les réunions, les rencontres, les rassemblements, on ne parle plus du sujet. Dans les équipes municipales, les familles, les associations, les groupes d’entraide, les cumas, les relations se dégradent peu à peu et s’installent pour la vie, si le projet de parc se réalise, car l’objet du conflit est là, tous les jours sous les yeux.

Les nuisances générées par des machines de 160m en bout de pale (voir maintenant en France des 183 m et des plus de 200m) dont le bout des pâles tourne à 300 km/h, flashant jour et nuit, sont réelles. Le riverain signataire, habitant dans un rayon proche des éoliennes ou dans le sens des vents dominants, ne percevra pas un chèque suffisant pour atténuer les préjudices causés par cette proximité. Il n’aura pas le droit de se plaindre !

L’argent de l’éolien ne rend pas sourd, mais il rend muet !!

La perte de valeur de sa maison ou de celle de ses voisins sera bien réelle. Plusieurs tribunaux en France l’ont confirmé.

Le paysage est un patrimoine commun que les promoteurs n’ont pas le droit de s’approprier à des fins purement mercantiles. C’est aussi le fond de commerce d’un tourisme créateur d’emplois en Bourgogne, alors qu’au pied des éoliennes tout projet reste à l’état de dossier dans les tiroirs, et les éoliennes rebutent de nouveaux arrivants, qui iront voir ailleurs.

Notre principale richesse, ce sont les hommes, or l’éolien fait fuir les hommes et pour longtemps 

L’éolien c’est du raisonnement à court terme. De nombreux parcs éoliens ont déjà revendus 2 ou 3 fois, ce qui laisse sans réponse le problème du démantèlement. Depuis 2011, les éoliennes dépendent du régime des installations classées ICPE (Installation Classée pour la Protection de l’environnement). Ce classement engage le propriétaire à dépolluer son terrain (béton compris) en cas de désertion du locataire exploitant.

Si on prend le temps de réfléchir sur le long terme, le bail emphytéotique qui est proposé, engage le propriétaire et ses héritiers pour 18 à 99 ans. Il confère au preneur un droit réel, susceptible d’hypothèque. Celui-ci aura tous les droits, car tout est prévu d’abord pour lui. C’est pour ça que de nombreux propriétaires fonciers, après avoir lu en détail le contrat, après avoir obtenu des informations relatives à ce que vivent des riverains de parcs éoliens, ont refusé des éoliennes chez eux. Ils veulent garder la liberté de transmettre leur bien, en toute sérénité, à qui ils veulent, à leurs enfants ou autres acquéreurs potentiels.

Il faut réfléchir et s’informer, avant de signer, car après c’est trop tard. Seul le promoteur, devenu locataire du terrain, aura le droit de poursuivre ou d’arrêter le projet, dans un délai prévu sur le contrat. Il aura aussi le droit de le revendre avant ou après sa construction, de l’exploiter lui-même ou pas, selon ses seuls intérêts et les opportunités financières qui se présenteront. C’est ainsi qu’EDF Énergies Nouvelles vient de revendre son parc éolien de Fontfroide, dans l’Hérault, à l’assureur allemand Allianz, qui pourra ainsi revendre des droits à polluer aux professionnels de l’énergie en Allemagne pour sortir du nucléaire avec le charbon ! 

Signer, c’est en fait cautionner tout ce business. On est bien loin de l’Écologie que l’on nous présente lors des démarchages... 

La promesse de bail emphytéotique

Une Promesse de bail emphytéotique à première vue très alléchante, vous a été proposée ou pourrait vous être proposée pour installer des éoliennes sur une ou plusieurs de vos parcelles dont vous êtes propriétaire. Prenez garde, si le démarcheur vous presse de signer rapidement, et vous recommande de garder le silence sur le projet. 

Pourquoi tant d’empressement et de discrétion ? 

Il faut lire le contrat entre les lignes: « La durée de la promesse de bail est de 5 ans et pourra être prorogée de 2 ans maximum automatiquement. C’est seulement à l’issue de ce délai, qu’elle pourra être dénoncée par l’une ou l’autre des parties, six mois avant le terme par lettre recommandée, si, et seulement si le promoteur n’a pas commencé les travaux ».

Cette promesse de bail emphytéotique engage la surface totale cadastrée de la parcelle concernée par le projet éolien, (appelé site), et cette promesse de bail vaut bail. Sa signature est irrévocable. Le délai de rétractation n’est que de 30 jours.

De nombreux propriétaires fonciers refusent désormais de signer la promesse qui leur est proposée après s’être informés sur les clauses d’un bail emphytéotique, auprès de leur notaire ou de juristes indépendants, pour ne pas s’engager pour leur vie et celle de leurs héritiers. Certains signataires nous ont même déclaré s’être « fait avoir ».

Le bail emphytéotique ou emphytéose (du grec emphyteusis « implantation »)

D’une durée de 18 à 99 ans (précisée sur le contrat) vous est ensuite proposé à la signature, après le début des travaux. Il précise le plan de division et d’encombrement périphérique établi par un géomètre expert. Il fait apparaître l’emprise au sol du projet, avec de nouveaux numéros de parcelle, sur votre matrice cadastrale.

Il est rédigé uniquement par le promoteur locataire, dans son seul intérêt, et vous devrez en accepter toutes les clauses.

« À compter de la date de signature du bail emphytéotique, le propriétaire foncier, appelé Promettant, et l’éventuel fermier agricole en place, appelé Exploitant, s’engagent à résilier purement et simplement le bail rural qui les lie, sauf sur le surplus de la parcelle divisée».

La principale caractéristique d’un bail emphytéotique, c’est qu’il confère au bénéficiaire (promoteur locataire, appelé emphytéote) un droit réel, susceptible d’hypothèque, comme s’il en était propriétaire.

C’est d’ailleurs lui qui paiera l’impôt foncier.

Source: http://chateau.guibert-les.pineaux-thorigny-eoliennes-non.over-blog.com/